“借名买房”,现在离婚怎么分?北京离婚房产分割律师

作者:李小白 发表于2020-06-19 06:38:45 来源:生活小常识

随着我国城市制定的一些政策,一部分有需要购房的人,因为限房政策或者他原因往往会采用“借名买房”的方式,即已他人的名义去购房,而购房款项由购房者自己支付。

一、“借名买房”,现在离婚怎么分割呢?

“借名买房”,即真实购房者因为各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房,而借用他人名义去购房,购房款项自己支付的行为。

但其实“借名买房”的变通方式实际上是存在很大风险的。

为什么这么说呢?房地产是不动产,以物权登记为准。当事人借名买房,房地产交易中心登记的是“名义产权人”,但实际出资人则是“实际产权人”。

如果说“名义产权人”未经“实际产权人”的同意将该房屋出售,且第三人是以正常流程购买的,我国法律是保护这起交易的,这样的话,“实际产权人”的权利就得不到保障了。

在夫妻离婚时发生“借名买房”纠纷时,要分实际情况考虑,一般是无法分割房产本身的,需要就房屋先行确权,或者直接以债权的方式进行分割。

二、“借名买房”的协议要如何约定?或者说“借名买房”要注意什么问题?

1、要存在借名买卖的协议。

借名买房协议实质是“出名人”和“借名人”对房屋所有权归属实际的出资人的约定。

“借名人”委托“出名人”进行房屋产权登记,已依法取得房屋所有权。而“借名人”作为实际出资买房的人对“出名人”享有债权请求权,是可以提起合同诉求的。在实际审判中,双方签订的借名买房协议是认定借名关系成立的一个基本要件。

2、“借名人”为实际出资人并履行了相应出资。

在大多数“借名买房”的关系中,一般“出名人”只负责付出“名义”,实际出资是由“借名人”出资的。当然也有部分“借名买房”协议会约定“借名人”履行部分出资或者分期出资。即使当事人提供证据证明对房屋的购买确实存在出资,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,如果主张要求房屋产权转移登记的,一般是不予支持的。

在实际审判中,“借名人”全部出资或者相应出资,是认定借名关系成立的重要条件。

3、房屋由“借名人”实际控制使用。

对于房屋有刚性需求却没有购房资格的购房者购房的目的主要是为了能够居住,而通过他人名义购买低价房屋的目的主要是为了谋利,一般是以出租的形式。对房屋的实际控制权是看房屋由谁居住或者出租。

在实际审判中,“借名人”自己进行居住或者通过出租,也是认定借名关系成立的重要条件。

4、重视其他生活常识类辅助性要件。

以下事实虽不如上述要件基础,但在审判实践中是处理借名买卖纠纷重要的参考要件,应予以充分重视并综合考虑。一是房屋产权证书和契税发票原件往往由实际出资人持有;二是房屋物业费、供暖费等后续费用一般由房屋实际居住人交付;三是借名人入住房屋时间往往是开发商交房时间;四是房屋买卖履行过程应符合借名买卖习惯;五是考虑房屋出卖方(开发商)的相关证明。另外,当事人之间的关系也是评判借名关系合理性的重要参考。

但要注意的是,以亲戚或者朋友的关系进行“借名买房”,当事人往往会基于彼此之间的信任不签订借名买卖协议,而上述所说的其他要件在个案中也未完全出现。

因此在实际审判中,应结合具体的情况予以充分考虑和综合分析,作出公平公正的判决。

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